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LA STIMA IMMOBILIARE

LA STIMA IMMOBILIARE

L’agente immobiliare, essendo un professionista qualificato ed un conoscitore del mercato immobiliare è senz’altro la figura più adatta per indicare “il prezzo commerciale”  La stima a valore di mercato è pertanto l’incontro perfetto tra domanda ed offerta su un dato mercato, in quel detto periodo. L’estimo, ovvero quella disciplina economica che si occupa di dare un valore ai beni, ci viene incontro con diversi tipi di stima in base al bene da valutare, avremo pertanto:
la stima a valore di costruzione, che prende in considerazione tutte le voci intese come spese sostenute per la costruzione dell’immobile; la stima a sito e cemento che si adotta quando il fabbricato è vetusto a tal punto che conviene demolirlo al fine di poter riutilizzare il materiale; la stima a valore di trasformazione anche detta a valore potenziale, che si basa su un criterio di stima adeguato per beni che non manifestano tutte le loro potenzialità di valore o di reddito nello stato in cui si trovano, si ottiene per differenza tra il valore futuro dell’immobile trasformato e l’insieme dei costi sostenuti per la trasformazione stessa;

Nel lavoro quotidiano di un agente immobiliare la stima richiesta è quella a valore di mercato, e noi ci soffermeremo su questa. Quando un cliente ci sottopone un immobile da vendere e ci chiede una valutazione di mercato, si parla sempre di una stima a valore comparativo, con beni immobili aventi le stesse caratteristiche costruttive ed ubicati in zone simili. Il primo parametro da considerare è la superficie commerciale totale. Per superficie commerciale si intende la somma delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze di ornamento quali balconi, terrazze, giardini e delle pertinenze a servizio ovvero cantine, soffitte, posti auto e garage. E’ ovvio che la superficie delle pertinenze verrà considerata in base a tabelle di estimo e non per l’intera superficie, pertanto:

  • La superficie di balconi, terrazze scoperte verrà considerata al 25%.
  • la superficie di balconi e terrazze coperte verrà considerata al 35%.
  • la superficie del giardino verrà considerata al 10%.
  • la superficie di taverne e mansarde se direttamente comunicanti con l’unità sarà al 50% la superficie dei garage o box può variare da un 30 ad un 50% in base al piano (seminterrato, interrato, fuori terra) e dall’accessibilità all’unità principale.

gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, non possono essere aggiunte alla superficie da stimare.
Una volta calcolata la superficie commerciale, si passerà alla considerazione dello stato di manutenzione dell’immobile, tenendo conto della qualità delle rifiniture, del grado di isolamento termico, acustico e dello stato degli impianti, della certificazione degli impianti a norma ovvero di tutte le sue caratteristiche intrinseche. A questo punto si dovranno considerare le qualità estrinseche dell’immobile, ovvero: posizione, prossimità del centro, salubrità della zona, presenza di parchi o arre attrezzate, efficienza dei servizi, panoramicità. Soltanto a questo punto, raccolte e valutate tutte queste informazioni, saremo in grado di stabilire un valore al metro quadrato e con una “semplice” moltiplicazione otterremo il valore di mercato. 

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